Investice

Jak i ty můžeš vlastnit nemovitost a mít pasivní příjem

Mikronemovitost a garáž

Když se řekne pasivní příjem, nejčastěji se mi vybaví nákup nemovitosti k pronájmu. To sice zní hezky, ale pro začínajícího investora je to trochu velký oříšek. Kor v dnešní době, kdy ceny bytů jsou v některých městech astronomické. V tomto článku ti ale prozradím jeden ověřený způsob, jak si můžeš koupit nemovitost jako investici i přesto, že nemáš miliony a v bance ti hypotéku nedají.

Jak je to možné? Stačí se koukat po něčem jiném, než jsou drahé byty, domy a pozemky. Co mám na mysli? Říkejme tomu mikronemovitosti.

Už název napovídá, že to budou drobné nemovitosti. Žádné předražené byty v Praze či Hradci Králové. Díky tomu nepotřebuješ mít na účtu miliony. Stačí, aby ti skončilo stavební spoření a jednu takovou mikronemovitost si budeš moct pořídit i ty. Ceny se totiž pohybují od 100 – 250 000 Kč a pronajmeš ji klidně za 1 500 Kč/ měsíčně.

O čem to mluvím? O garáži.

Jak jsme si koupili první garáž

Podělím se s tebou o náš příběh. Po 6 letech manželovi skončilo stavební spoření. A protože po této vázací době se peníze můžou vybrat a použít na cokoliv, řešili jsme, kam je dáme. Buď za ně pojedeme na dovolenou nebo si koupíme nové auto anebo je investujeme. Asi je jasné, co jsme si vybrali :). V té době mi kamarádka doporučila blog nelzu.cz, který mne i manžela přesvědčil, že koupit si garáž na investici je dobrá volba.

Problém ale nastal hned na začátku. A to takový, že žádné garáže k prodeji nebyly. Kde nic, tu nic. Po volných garážích v Hradci Králové ani památka. Žádný pronájem, žádný prodej. Což vlastně dokazovalo, že je to nedostatkové zboží, o které je zájem. Výhoda pro nás, že?

Za nějaký čas jsme se dozvěděli, že kamarád prodává babičce garáž. Domluvili si schůzku a šli se podívat. A jak to tak většinou v garážích bývá, byla plná bordelu, hnusná a skrz střechu teklo.

Mikronemovitosti

No žádná hezká práce, to ti teda řeknu. A tady je hned první chyba, kterou jsme udělali. Místo, abychom šli s cenou o 20 000 Kč dolů, že ty krámy odvezeme do sběrného dvora, vyčistíme a opravíme střechu, raději jsme si připlatili, aby to udělal kamarád za nás. Jo, chybami se člověk učí. Ale druhá chyba, byla ještě horší. Mohla nás totiž připravit o celou kupní cenu nemovitosti…

Jakou chybu jsme udělali?

Podepsali jsme kupní smlouvy, předali si peníze a podali návrh na katastr. Vše proběhlo dobře. Dokud nám z katastru nenapsali, že je smlouva špatná a přepis nemůžou podle ní udělat. V ten moment mohl prodávající přestat komunikovat a my bychom neměli ani peníze, ani garáž. Ale díky tomu, že byl prodávající náš známý, tak se to nestalo.

Na co si dát pozor v kupní smlouvě na nemovitost?

Je potřeba vědět, že se rozlišuje nemovitost jako garáž a nemovitost jako pozemek. A tyto dvě věci mít ve smlouvě ošetřené. My totiž měli napsané, že se prodává garáž na stavebním pozemku č. … Což znamená, že garáž by patřila nám, ale stavební pozemek by teoreticky zůstal původnímu majiteli. To jsme samozřejmě nechtěli a hlavně už to v dnešní době ani nejde. Správně má v kupní smlouvě být, že se prodává stavební pozemek č. …, jehož součástí je i garáž. Slovíčkaření? No, jak se to vezme. Každopádně jsme rádi, že na podruhé přepis už prošel a chybami jsme se poučili.

A jaký nám vychází zisk z investice do mikronemovitosti?

V tuto chvíli nám zisk z nájmu vychází v hrubým na cca 7,4 %. Protože se náš nájem nachází na spodní hranici, chceme ho zvednout o 200 Kč. Rázem bude zisk na 9 %. Pokud bychom ho zvedli o 350 Kč, roční zisk bude 10 %. A to je už je hezké číslo, vzhledem k nízkému riziku investice. 🙂

Protože ceny nemovitostí stále rostou, očekáváme, že poroste cena i naší garáže. Až se rozhodneme ji prodat, náš výnos z vložené částky bude ještě větší.

A co děláme s pasivním příjmem, který máme z pronájmu?

Peníze, které máme z pronájmu a jiným investičních aktivit nepoužíváme na běžný provoz. Necháváme si je posílat na spořící účet u Airbank, kde je máme zaparkované v obálkách. (Pokud na spořícím účtu ještě nemáš pořádek, rychle to naprav). Jakmile objevíme nějakou dobrou investiční příležitost, peníze zase posíláme vydělávat někam jinam. 🙂

Na závěr se tě chci zeptat, jak jsi na tom s investováním do nemovitosti ty? Slyšel jsi někdy o mikronemovitosti? Co si o tomhle způsobu investování myslíš? Poděl se o svůj názor v komentáři. Ráda si ho přečtu a budeš tak moct inspirovat i ostatní.

9 komentáře “Jak i ty můžeš vlastnit nemovitost a mít pasivní příjem

  1. Ahoj,
    s přítelkyní šetříme na dům a já hledám možnosti, jak celý ten proces urychlit, protože oba bydlíme u rodičů a už bychom rádi do vlastního. Nějaké peníze našetřené mám, ale (přesně jak píšeš) ceny bytů, které by se daly pronajímat, jsou přemrštěné, takže pokukuji po garáži. Nicméně, nemám s investováním žádné zkušenosti, takže si říkám, jestli je garáž dobrý začátek. Jinak, chtěl bych se zeptat, jaké bývají s pronájmem garáže spjaté provozní náklady? Vyplatí se garáž pojistit, vyžadovat po nájemníkovi kauci atd.? Také by mě zajímalo, jak je to s vývojem cen, protože ve větších městech vídám inzeráty kolem 300 000, což mi přijde celkem dost.
    Budu rád za odpovědi. 🙂

    1. Ahoj Matěji,
      super, že hledáš možnosti, jak se připravit na koupě svého bytu/domu. V dnešní době je dobrý na to myslet dopředu 🙂
      Z mé zkušenosti koupit si na začátek garáž je dobrá volba. Hlavně z toho důvodu, že si pronajímání člověk “osahá” a zjistí, jestli by se dále tou cestou chtěl vydávat, nebo ne. Ono to totiž není jen tak. S nájemníky je občas problém… A když tě to přestane bavit, nebo budeš vědět cca 3 měsíce dopředu, že budeš potřebovat peníze – vždycky jí můžeš zase prodat.

      Kauci i pojištění máme. Byt ve kterém bydlíme máme pojištěny u Kooperativy a oni nabízí připojistit i garáž, vyjde to na pár korun a kdyby náhodu, tak to máme kryté.
      Jinak největší náklady jsou na začátku.
      1. Koupit garáž
      2. Zaplatit 1.000 Kč na katastru za převod garáže.
      3. Zaplatit na finančáku 4% daň z koupě nemovitosti.
      4. Platit každý rok daň z nemovitosti.

      No a k té ceně? Musíš hledat a hledat. My s manželem bydlíme taky ve velkém městě a podařilo se nám koupit garaz pod 160.000 Kč. Dej si na nějaké realitní portály hlídacího psa a čekej :). Nám se osvědčila služba bezrealitky.cz

      Jo a pokud začneš pronajímat cokoliv, nejdůležitější je si nechat udělat nebo aspoň zkontrolovat smlouvu právníkem.

      Držím palce a ať se ti daří! Pokud chceš vědět, až vyjde na blogu nový článek, přihlaš se k odběru newsletteru. 🙂

      Monika

  2. Ahoj Moniko.
    Garáže jsou dobré. Bydlím v okresním městě kde je cca 1500 garáží na cca 30 000 obyvatel a žádné další řadové garáže se nestaví a město ani neplánuje do budoucna v tomto nějakou iniciativu. Jde tedy o relativně “vzácnou komoditu”.
    Minulý rok jsem koupil 1% garáží v našem městě, tedy 15 kousků. Průměrná kupní cena byla 180 000Kč. Garáže bylo nutno opravit přesně jak píšeš – Ipa na střechu, bezpečnostní petlice na vrata, opravit omítku, vymalovat, mříž na okno atp.
    Během 1 roku se průměrné ceny vyšplhaly na 250 000Kč za garáž (pokud vůbec někdo chce prodat), což je meziročně zhodnocení 15*70 000=1 050 000 Kč v případě že bych nyní garáže prodal. To si myslím že je fajn.
    Navíc mám 13 garáží pronajatých(2 používám sám) po 1500Kč / měs. Když odečtu daň z příjmu a provozní náklady je to cca 13 * 1250 * 12 = 195 000Kč ročně na nájmu. Fluktuace minimální až skoro žádná.
    U garáže mám minimální starosti s údržbou. U bytu mohou nastat problémy s odpadem, vodou, plynem, sousedy atp…..
    Garáže jsou pouze můj koníček a odreagování. Nejsem z oboru realit.
    Přeji pěkný den a hodně investičních úspěchů 😉
    M.

    1. Ahoj,
      děkuji za velmi podrobný komentář. Gratuluji ke krásné investici. Ať se ti moc daří a v garážích máš jen samé bezproblémové nájemníky. Zaujala mě (a asi více lidí, kteří si tvůj komentář budou číst), jak ses během jednoho roku dostal k 15 garážím? 😀
      Díky moc,
      Monika

  3. Zdravím Moniko,
    do teď mě mikronemovitosti vůbec nenapadly, to je velmi zajímavá oblast. Můj zájem obecně o reality skončil na tom, že i garzonka stojí v Praze nehorázné miliony, které nemáme (+předpokládám problém s nájemníky … až letos jsem pak narazila na firmy, které to od majitele pronajímají a dále přepronajímají nájemcům, takže člověk má garantovaný nájem. Nevím, jestli smím uvádět přímo odkazy :-)). Ale garáž by jako tréning, jak píšeš (doufám, že nevadí tykání … z článků mám takový “blízký” pocit 🙂 ), byla dobrá, pro nás s ohledem na to, že časem si chceme vyhlédnout stavební pozemek a stavět. Ale už teď se toho děsím – postavit barák při tom, jací jsme s manželem puntičkáři … to bude noční můra.

    1. Ahoj Míšo,
      přesně tak. Bydlím v Hradci Králové, kde ty ceny jsou taky hezky vyšponované nahoru 🙂 Ale co takhle se dívat po nemovitostech z jiných končit republiky? Třeba Severní Čechy. Nad tím jsi nepřemýšlela? 🙂 Jinak garáže jsou super. Můžu doporučit. Btw. do postavění baráčku držím pěsti! My jsme s manželem pravý opak od vás. Nejsme puntičkáři, moc nevíme co se nám líbí a nemáme představivost. Takže pro nás by bylo stavět si něco svého taky noční můra… 😀

  4. Zeptám se, zda je nutné tlačit na pilu se splácením hypotéky? Pokud mám 1mil. A jednorázově zaplatím hypotéku tak přijdu o možnost těmito penězi vydělat a tím generovat zisk vyšší než je měsíční splátka té hypotéky. Sice budu hypotéku splácet déle, ale budou mi zůstávat peníze navíc. Tak když hypotéku zaplatím budu bez prostředků pasivního příjmu. Místo toho pak budu začínat zas od nuly. Příspěvek M. je toho příkladem. Použitím peněz na jednorázové splácení hypotéky by si už toho moc nekoupil. Naopak by ho priorita splaceni hypotéky donutila vše prodat a přijít do budoucna o generování pasivního příjmu. Co vy na to Moniko?

    1. Děkuji za reakci. Chápu co tím myslíte. Díky tomu, že hodně šetříme, peníze průběžně někam investujeme a to nám už generuje hezký pasivní příjem. Věřím, že by nám to za nějaký čas mohlo platit měsíčně hypotéku. Ale stejně jsme se rozhodli peníze do budoucna použít na předčasné splacení hypotéky. Důvodů je několik, vypíšu 4 nejdůležitější:

      1. o investice člověk může přijít. Kdyžto zaplacený byt už vám nikdo nevezme.
      2. Pokud jsme si schopni vybudovat pasivní příjem v naši situaci (kdy jsem s dítětem doma a zároveň platíme hypotéku), zvládneme to i potom znovu, teoreticky od 0. Navíc budeme mít každý měsíc ještě víc peněz díky tomu, že nebudeme splácet hypotéku. Takže teoreticky budování pasivního příjmu půjde rychleji než teď.
      3. Žít na dluh umí každý. A ikdyž to z matematického hlediska nedává smysl (investice nám vydělávají víc než 7 % ročně, kdyžto hypotéku máme s úrokem 1,39 %) víme, že psychika dělá víc, než matematiky.
      4. Pokud bychom se někdy odstěhovali z ČR, je lepší pronajmout byt bez hypotéku a nájem mít jako další příjem v zahraničí. Než ho pronajmout a doufat, že to pokryje splátku hypotéky.
      Budu ráda, když na to napíšete opět svůj názor. 🙂

      1. V tom bodu 3. je přesně to o co jde, ale z jiného úhlu pohledu. Pokud mám cizí peníze za nízký úrok a dokážu si s nimi poradit, tak mi budou generovat více peněz a hypotéku mohu také kdykoliv splatit a dluh nikdo nikomu ještě také neukradl. Pokud chcete rozjet obchod tak si i na 10-ti procentní úrok půjčíte na vybavení apod., protože do toho jdete s tím, že budete generovat 30%. A investování je hodně podobné.
        Před několika lety po krizi 2008-2010 jsme se rozhodli koupit byt. Ceny bytů nízko. Naše první dítě akorát mělo 3 roky a žena nastoupila do práce po 3-leté dovolené. Těžko jsme dali dohromady 15% ceny, ale stačilo to, aby jsme dostali úvěr od stavební spořitelny. V té době byly hypotéky i úvěr ze stavebního spoření stejně “výhodné”. Zastavily jsme náš byt, který jsme regulérně po 10-ti letech splatily, ale jen pro to, že to bylo snažší. Mohli jsme zastavit i ten kupovaný byt. A tak jsme se stali vlastníky investičního bytu. Za dobu než se byt dostavěl tak jsme našetřily na akční kompletní vybavení. To, že to nebude jediný tak o tom se nám v té době mohlo jen zdát. Příjem z pronájmu byl nižší, než co jsme se upsali stavební spořitelně. Brali jsme to jako spoření a mít kam za 20let vykvintovat rebela a nedívali jsme se na to, že na to doplácíme.
        Po roce jsme dostali neočekávaný finanční dar. Nepostavili jsme se k tomu právě systémem umořování již stávajícího dluhu a vidinou dostat se do černých čísel. Jeli jsme pořád stejnou linii a za 1/10 ceny jsme koupily další byt v novostavbě a na ten jsme si vzaly hypotéku. V té pokrizové 2012 době ležel v nabídce téměř rok, protože jsme inzeráty viděli již při výběru prvního bytu, ale byl asi o 300k dražší než ten co jsme koupily. Ale developer o dost slevnil oproti ceně při výstavbě. Bavím se o bytech v centru krajského města a ne v Mostě na periferii. Za zbytek peněz jsme ho opět dovybavily kuchyní a nábytkem. No a o další rok později, jsme ten první byt (nezatížení hypotékou) zastavily znovu a stačilo to na koupi i peníze na opravu a téměř bez koruny jsme vlastnili vybydlený byt v paneláku (asi 500m od toho prvního bytu) a svépomocí jsme ho spravili. V té době žena čekala 2. dítě.
        Že byt v hypotéce se hůř pronajímá je mýtus. Jediný den jsme neměli byty volné.
        Dnes po 5-7mi letech mají byty téměř 2x vyšší cenu, nájmy šli nahoru, takže i po zaplacení splátek zůstavají peníze, které investujeme dále např. do SAFEFUTURE a nyní i u toho prvního refinancujeme a odcházíme od stavebního úvěru takže zase lepší podmínky.
        Na rovinu jsme nasekali tolik hloupostí, že pohledem dneška jsme těch bytů mohli mít 2x tolik, protože i snaha daňového snížení zisku a co nejnižších odvodů není v tomto ohledu nejchytřejší. Lepší zisky přiznat, u banky máte hned lepší rate a půjčí Vám dál peníze. Takže za tu cenu přiznání zisků jsme přišli opět o možnost dál investovat a koupit další byt za cenu diametrálně jinou než jsou dnes. Takže tím, že jsme drobné nevyhodili oknem se nám nemohli papírové vrátit dveřmi. Ale i dnes, když jsou ceny takové jako jsou má smysl nemovitosti kupovat.
        Garáže jsou super, ale pokud máte hotové peníze, protože na to Vám banka nepůjčí. Já kupoval garáž před 7lety za 150tisíc a nedávno soused prodal za 300tis. Ale bohužel nebyla hotovost, když se tu tehdy prodávaly další za nízkou cenu a banka na garáž jen za spotřebitelský.
        Kdybychom pořád chtěli splatit hypotéku prvního bytu, tak by jsme ji sice měli splacenou, ale měli bychom jen jeden byt a příjem z nájmu jednoho bytu. Sice bez dluhů, ale na investice pár tisíc. Bohužel, pořád je to tak, že při 7% procentním zisku za rok z 10tisíc nikdo 20neudělal. Proto na vše pohlížím tak, že se mi vyplatí mít milion i “půjčený” na 4% a za rok vydělat po zaplacení úroků 30tis.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..